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Immobi­li­en­be­wer­tung mit Wert BW

Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten und erfahren Sie wie hoch der Markt­preis wirklich ist.

Geeignet f√ľr H√§user, Wohnungen, Grund­st√ľcke und Gewer­beim­mo­bi­lien.

Faktoren f√ľr den Immobi­li­en­wert


Wer schon einmal auf den einschl√§­gigen Immobi­lien-Markt­pl√§tzen im Internet unterwegs gewesen ist, hat schnell festge­stellt, dass die Preise von H√§usern oder Wohnungen trotz √§hnlicher Kernwerte stark variieren k√∂nnen. Das ist besonders dann kritisch, wenn Sie als Immobi­li­en­be­sitzer ihr Eigentum auf dem Markt bringen m√∂chten.

Schnell stellt sich die Frage, wie viel ihr Immobi­li­e­n­ob­jekt wert ist und aus welchem Grund andere Immobi­lien mit einer √§hnlichen Gr√∂√üe oder Ausstat­tung f√ľr wesent­lich mehr oder weniger angeboten werden. Auch Personen, die auf der Suche nach einem neuen Eigenheim sind, aus gesch√§ft­li­chen Gr√ľnden ein Objekt erwerben m√∂chten oder einfach ihr Kapital in Immobi­lien flie√üen lassen m√∂chten, stehen vor der Heraus­for­de­rung eine Immobilie hinsicht­lich des Wertes korrekt zu ermitteln. 

Grund­s√§tz­lich haben neben der Qualit√§t, Gr√∂√üe und Ausstat­tung des Geb√§udes dutzende von gr√∂√üeren und kleineren Faktoren ihren Einfluss auf den finan­zi­ellen Wert einer Immobilie.

In der Regel ist die Ermitt­lung des Wertes einer Immobilie einem profes­sio­nellen Gutachter vorbe­halten. Diese sind Experten auf diesem Gebiet und begut­achten neben dem Zustand des Objektes (innen und au√üen) auch Kriterien wie den Standort, die Umgebung sowie Nachbar­schaft und viele weitere Punkte. Auch die √ľberge­ord­nete, nationale Wirtschafts­lage und landes­weite Trends und Ereig­nisse k√∂nnen dazu f√ľhren, dass eine h√∂here oder niedri­gere Nachfrage nach Immobi­lien zu starken Ver√§n­de­rungen des Markt­preises f√ľhrt.

Wert BW hat sich zum Ziel gesetzt, Trans­pa­renz in Auswer­tung des Grund­st√ľck­markts zu bringen. Dabei werden Auswer­tungen und Analysen rund um das Geschehen auf dem Grund­st√ľcks­markt auch √ľberre­gional erstellt.

Wir stellen Ihnen nachfol­gend sieben entschei­dende Einfl√ľsse auf den Immobi­li­en­wert vor.

7 entschei­dende Einfl√ľsse auf den Immobi­li­en­wert

Nationale und regionale Trends

Der politi­sche Fokus liegt in den √ľberwie­genden Branchen sowie in der Immobi­li­en­branche unbestreitbar auf dem Thema Nachhal­tig­keit. F√ľr poten­zi­elle K√§ufer sowie die gesamte Immobi­li­en­wirt­schaft ist daher eine entspre­chende Energie­ef­fi­zienz oder ausrei­chendes Potenzial zur Energie­ein­spa­rung mit dem gr√∂√üten Stellen­wert versehen. Ein Objekt, welches die gesetz­li­chen Vorgaben und das seit dem 01. November 2020 geltende neue Geb√§u­de­ener­gie­ge­setz (GEG) ohne Schwie­rig­keiten einh√§lt, wird somit in der Bewertung besser dastehen, als weniger nachhaltig gestal­tete H√§user und Wohnungen.

In Deutsch­land ist den Zeitungen oder Medien sowie eigenen Beobach­tungen h√§ufig zu entnehmen, dass es an geeig­netem Wohnraum fehlt. Auch der Neubau von Immobi­lien sowie die entspre­chende Verf√ľg­bar­keit von Grund­st√ľcks­fl√§­chen scheint nicht recht­zeitig gegeben zu sein. Dieser negative Trend hat somit einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Geb√§ude. Daher ist beispiels­weise die modulare Bauweise von H√§usern ‚Äď das Fertig­haus ‚Äď stark gefragt und es steigen auch hier die Preise.

Auch √ľberge­ord­nete nationale Trends wie die Entwick­lung der Bev√∂l­ke­rung und die Anzahl der Haushalte beein­flussen den Markt. In Deutsch­land f√ľhrte der Trend einzelner Perso­nen­gruppen stetig n√§her in Richtung der Metro­polen. Auch immer mehr Unter­nehmen wechselten den Standort in Richtung der St√§dte und somit folgten auch die dort besch√§f­tigten Arbeit­nehmer. Diese Entwick­lung kann jedoch in manchen L√§ndern zeitweise variieren und so √§ndern sich auch die jewei­ligen Bewer­tungs­prio­ri­t√§ten.

Zu den natio­nalen Gegeben­heiten z√§hlen auch ander­wei­tige politi­sche Einfl√ľsse wie die seit Juni 2015 beste­hende ‚ÄěMiet­preis­bremse‚Äú. Diese Regelung hat dazu gef√ľhrt, dass dies m√∂gliche Inves­toren irritierte und sich die Neubau­ak­ti­vi­t√§ten sp√ľrbar reduzierten. Folglich sank das Wohnrau­m­an­gebot weiter, wohin­gegen die Nachfrage und folglich der Grund­preis stiegen.

Standort und Nachbar­schaft

Durch die dynami­schen M√∂glich­keiten und Anfor­de­rungen der jewei­ligen Standorte und Regionen hat die Lage einer Immobilie grund­s√§tz­lich einen enormen Einfluss auf den Wert des Objektes. Ist ein Standort sehr begehrt, so ist die Nachfrage dement­spre­chend h√∂her und dies f√ľhrt automa­tisch zu einem h√∂heren Preis. Was einen Standort begehrt macht, k√∂nnen Sie anhand der allge­meinen und gesell­schaft­li­chen W√ľnsche und Vorstel­lungen festma­chen. Bei der Bewertung einer Immobilie liegt der Blick in jedem Fall eher auf Vergleichs­werten wie der mehrheit­li­chen Meinung und Nachfrage, anstatt auf indivi­du­ellen und eventuell abwei­chenden Bed√ľrf­nissen.

Gerade die Infra­struktur, eine gute Anbindung zu einer Autobahn oder √∂ffent­li­chen Verkehrs­mit­teln sprechen f√ľr eine bessere Einsch√§t­zung des Stand­ortes. F√ľr Familien sind gute Bildungs- und Freizeit­an­ge­bote sowie eine niedri­gere Krimi­na­li­t√§ts­rate das Indiz f√ľr eine gute Wohnge­gend.

Auch die bishe­rigen Bewohner, deren gesell­schaft­li­cher und wirtschaft­li­cher Stand sowie der Immobi­li­en­wert der direkt anlie­genden Nachbar­schaft hat eine Einwir­kung auf die Bewertung der Wohnge­gend und Immobilie. Immobi­li­en­makler orien­tieren sich h√§ufig an den letzten Verk√§ufen eines Hauses innerhalb eines Wohnvier­tels, um ein Gef√ľhl daf√ľr zu bekommen, was Kaufin­ter­es­senten bereit sind zu zahlen.

Wie auch bei dem einzelnen Objekt an sich, stellt die gesam­melte Menge der Einfluss­fak­toren und Stand­ort­kri­te­rien die Bewertung der Wohnge­gend dar. Fr√ľher erfolgte diese Analyse in der Regel manuell, wohin­gegen heutzu­tage h√§ufig digitale Auswer­tungen die Arbeit erleich­tern und zudem objek­tiver und eindeu­tiger sind.

Zinssätze

Der Leitzins der Europ√§i­schen Zentral­bank liegt aktuell bei 0 Prozent. Auch die Verbrau­cher­dar­lehen und Hypothe­ken­zinsen sind aktuell √§u√üerst niedrig. Betrachten wir die Zinsen f√ľr ein Baudar­lehen oberfl√§ch­lich, so d√ľrften diese in erster Linie nur f√ľr m√∂gliche K√§ufer eine tragende Rolle spielen. Doch f√ľr Verk√§ufer von Eigen­heimen stellt dies einen unumg√§ng­li­chen Wertfaktor dar. Gleich­wohl, ob der Trend der Zinss√§tze sich aktuell nach oben oder unten entwi­ckelt, der Immobi­li­en­markt wird vom Grund­prinzip von Angebot und Nachfrage beein­flusst.

Niedri­gere Zinsen erm√∂g­li­chen es den Kaufin­ter­es­senten ein Haus oder eine Wohnung mit einem h√∂heren Wert zu erwerben. Die monat­li­chen Raten sind bei einem niedri­geren Zinssatz ebenfalls geringer oder wir w√ľrden f√ľr die gleiche Ratenh√∂he mehr Gesamt­dar­lehen erhalten.

√úbertr√§gt man diesen Sachver­halt auf das Prinzip von Angebot und Nachfrage, so ist die Nachfrage bei niedri­geren Zinsen st√§rker als bei h√∂heren Zinss√§tzen. Daraus l√§sst sich ableiten, dass bei gleich­blei­bender Angebots­menge (Immobi­lien auf dem Markt) der allge­meine Kaufpreis­index steigt.

Betrachtet man das gegen­tei­lige Szenario und es besteht ein h√∂herer Zinssatz, so verrin­gert sich die erreich­bare Darle­hens­h√∂he und der poten­zi­elle Kaufpreis. Eine weitere Folge in dieser Situation w√§re, dass die Mieten wesent­lich sinken w√ľrden und somit immer mehr Menschen eine Immobilie mieten anstatt kaufen w√ľrden.

Auch die kurzfris­tigen Zinss√§tze, wie die Zinsen die Sie mit einer Kredit­karte bezahlen, beein­flussen die F√§higkeit, ob Sie sich ein Haus leisten k√∂nnen und somit die allge­meine Nachfrage steigt. Angestie­gene kurzfris­tige Zinss√§tze f√ľhren zwar eventuell zu h√∂heren Ertr√§ge f√ľr ihr Erspartes, aber auch zu h√∂heren kurzfris­tigen Schulden. So k√∂nnen h√∂here monat­liche Raten f√ľr die R√ľckzah­lung der Kredit­karte oder eines Konsu­men­ten­kre­dits zur Folge haben, dass sie f√ľr einen Hauskauf weniger Eigen­ka­pital besitzen.

Status der Wirtschaft (√Ėkonomie)

Welchen Einfluss der aktuelle Status unserer Wirtschaft auf den Immobi­li­en­markt hat, zeigt uns die derzei­tige Situation eindeu­tiger denn je. Aufgrund von Reise­ver­boten oder Schlie­√üungen des Einzel­han­dels und der Gastro­nomie stand das √∂ffent­liche Leben zeitweise still. Viele Vertr√§ge kamen nicht zustande. Auf Baustellen f√ľr Neubau­pro­jekte wurde aufgrund fehlender Mitar­beiter nicht weiter­ge­ar­beitet. Die Corona-Pandemie l√∂ste einen ganzheit­li­chen wirtschaft­li­chen Abschwung aus. So schrumpfte das Eigen­ka­pital aller Deutschen bereits nach drei Monaten in der Pandemie um 128 Milli­arden Euro. Welche direkten und langfris­tigen Auswir­kungen dies auf die Immobi­li­en­wirt­schaft in Deutsch­land haben wird, l√§sst sich erst in den n√§chsten Jahren genau beurteilen. Fest steht, dass das generelle Kaufver­halten in jedem Fall tangiert wird. So sind einige Banken auch dazu √ľberge­gangen strengere Richt­li­nien bei der Vergabe von Krediten anzusetzen.

Es l√§sst sich daher sagen, dass bei sinkendem Besch√§f­ti­gungs- und Lohnwachstum sich weniger Menschen eine Immobilie leisten k√∂nnen. Die Nachfrage sinkt demzu­folge. Befinden wir uns in einer wirtschaft­lich frucht­baren Situation wie der Hochkon­junktur, so sind Inter­es­sierte vermehrt dazu bereit Geld auszu­geben und Schulden aufzu­nehmen, da die finan­zi­elle Sicher­heit grund­s√§tz­lich gegeben ist.

Daher sollte bei der Immobi­li­en­be­wer­tung f√ľr gew√∂hn­lich der Wirtschafts­status mit begut­achtet werden. Handelt es sich um ein zeitlich befris­tetes Tief oder Hoch, so empfiehlt es sich, den Hausver­kauf passend zu timen.

Größe und Nutzfläche der Immobilie

Nicht zuletzt spielen die generellen Parameter des Geb√§udes eine wichtige Rolle in Bezug auf die Werter­mitt­lung. So wird auch der Wert eines Hauses grob mit Preis pro Quadrat­meter einge­sch√§tzt. Dieser wird ermittelt, indem der Verkaufs­preis durch die Quadrat­me­ter­zahl der Immobilie geteilt wird. Bei einem Objekt mit einer Gesamt­gr√∂√üe von 3000 Quadrat­meter und einem Kaufpreis in H√∂he von 300.000 Euro betr√§gt der Preis pro m¬≤ genau 100 ‚ā¨. Dieser ‚ā¨/m¬≤ - Wert wird in der Regel auch genutzt, um Objekte mitein­ander zu verglei­chen und den Marktwert einer Region festzu­legen.

Doch nicht immer spricht eine gro√üe Gesamt­fl√§che gleich­zeitig auch f√ľr eine exorbi­tante Nutzfl√§che. Die sogenannte Wohnfl√§che ergibt sich, indem Sie die nicht f√ľr Wohnzwecke nutzbaren Bereiche von der Gesamt­fl√§che abziehen. So gilt der PKW-Stell­platz, der nicht ausge­baute Dachboden oder ein Rohbau­keller als ein solcher Bereich. Handelt es sich somit beispiels­weise um eine Gesamt­gr√∂√üe von 3000 Quadrat­me­tern mit einem 800 Quadrat­meter unfer­tigen Keller, sind das in diesem Fall 2200 Quadrat­meter Wohnfl√§che.

F√ľr poten­zi­elle Kaufin­ter­es­senten und Gutachter steht die Wohnfl√§che im Vorder­grund, wobei selbst zwischen den verschie­denen R√§umen die unter­schied­lichsten Priori­t√§ten in der Bewertung zugerechnet werden. Die Gr√∂√üe des Schlaf­zim­mers oder Badezim­mers hat dabei in der Regel den h√∂chsten Einfluss auf den Immobi­li­en­wert.

Auch die Gr√∂√üe des Grund­st√ľcks hat selbst­ver­st√§nd­lich einen hinrei­chenden Stellen­wert. F√ľr gew√∂hn­lich werden durch den Immobi­li­en­makler oder Gutachter regionale Vergleichs­werte gebildet und zurate gezogen, um den Grund­st√ľcks­preis festzu­legen. Doch auch den Wert der Immobilie selbst bestimmt die Grund­st√ľcks­gr√∂√üe zum Teil. So senkt ein kleineres Grund­st√ľck die Gesamt­kal­ku­la­tion um durch­schnitt­lich 3 %, wenn es beispiels­weise anstatt 600 m¬≤ doch 100 m¬≤ weniger zu bieten hat.

Alter und Zustand

√Ąltere H√§user haben im Durch­schnitt einen niedri­geren Wert als neuere Objekte. Ein wichtiges Kriterium ist dabei, dass essen­zi­elle Einrich­tungen wie die Elektrik des Hauses, die sanit√§ren Instal­la­tionen oder das Dach bei einem Neubau in neuwer­tigem Zustand sind. Auch die aktuellen Standards rund um ausrei­chende W√§rme­d√§m­mung und Energie­ef­fi­zienz werden verpflich­tend einge­halten. So wird neuen Geb√§uden in der Regel ein h√∂herer Wert beige­messen.

Der sogenannte Alters­ab­schlag wird dazu genutzt, um den angemes­senen Wert einer Immobilie festzu­legen. So soll festge­legt werden, wie hoch die Minderung des Preises durch die Nutzung und Bewohnung eines Hauses oder einer Wohnung ist. Auch der Verschlei√ü von baulichen Teilen ist in dieser Analyse-Methode mit einkal­ku­liert. Die Ermitt­lung des Alters­ab­schlags erfolgt durch einen Gutachter, um den Restwert des Geb√§udes zu erhalten.

Dennoch bedeutet dies nicht, dass √§ltere Immobi­lien immer einen niedrigen Wert haben. Ein stilis­ti­scher Altbau kann einem k√ľhlen und einfachen Neubau in einigem Voraus sein. Durch Instand­hal­tungs­ma√ü­nahmen kann der Eigen­t√ľmer oder Vermieter die Werter­hal­tung seiner Immobilie zudem stark beein­flussen. Auch etwaige Moder­ni­sie­rungs­ma√ü­nahmen f√ľr die Strom-, Wasser- und W√§rme­ver­sor­gung sind unumg√§ng­lich. Dabei kann neben der Werter­hal­tung sogar ein Wertzu­wachs erreicht werden. Eine Moder­ni­sie­rungs­ma√ü­nahme hat nach einer Nutzungs­zeit von etwa drei√üig Jahren einen √ľberpro­por­tio­nalen Einfluss auf den Werter­halt bzw. Wertzu­wachs. Nach einer gerin­geren Nutzungs­zeit steigert eine Moder­ni­sie­rungs­ma√ü­nahme den Wert der Immobilie nur gering. Daher wird empfohlen, in dieser Zeit ihre Finanzen vorrangig f√ľr die Instand­set­zung bzw. regul√§re Instand­hal­tung einzu­setzen.

Es liegt also bei den Eigen­t√ľ­mern, ob der Wert durch das Alter einer Immobilie sinkt oder Ma√ünahmen ergriffen werden, um das eigene Kapital zu sch√ľtzen.

Beson­der­heiten und Ausstat­tung der Immobilie

Zus√§tz­liche Beson­der­heiten und eine besondere Ausstat­tung wie beispiels­weise ein Pool, verleihen vielen Objekten einen h√∂heren Wert. Dabei unter­scheidet sich der Mehrwert der Ausstat­tung je nach Funktion, aber auch Gr√∂√üe und Standort der Immobilie. Als Zusatzaus­stat­tung kann ein Pool im Garten oder die Verwen­dung von echtem Holz als Boden verstanden werden.  

Die regul√§re Ausstat­tung sowie die Qualit√§t der genutzten Materia­lien und die Bauweise flie√üen in die Katego­ri­sie­rung des Immobi­li­en­wertes mit ein. So wird in der Regel zwischen einfacher, gehobener oder Luxus­aus­stat­tung unter­schieden. Eine gehobene Ausstat­tung kann z. B. bedeuten, dass eine Wohnim­mo­bilie mit separaten Badezim­mern und erstklas­sigen Fliesen versehen ist. Auch die energe­ti­schen Instal­la­tionen und Ger√§te einer Immobilie k√∂nnen je nach Qualit√§t zu einer gehobenen oder luxuri­√∂sen Ausstat­tung beisteuern.

Der eigene ‚ÄěGr√ľne Daumen‚Äú kann ihnen dabei helfen, einen Zuwachs im Wert der Immobilie zu erreichen. Ein gepflegter Garten, eine anspre­chende Terrasse mit sch√∂ner Rasen­fl√§che und Blumen- oder Gem√ľse­beeten erh√∂ht gleich­zeitig die eigene Lebens­qua­lit√§t und die Chance, einen h√∂heren Kaufpreis zu erzielen. Denn nicht nur Ihr Wohnkom­fort kann verbes­sert werden, sondern auch das der poten­zi­ellen neuen Bewohner. Dabei handelt es sich definitiv auch um einen natio­nalen Trend, der in einzelnen Regionen stagnieren kann. Zu erkennen ist auch das wachsende Interesse an Garten­ar­beit durch den deutschen B√ľrger. Baum√§rkte melden bereits seit Jahren einen steigenden Umsatz im Bereich von Heimwerks- und Garten­bau­ar­ti­keln.

Schluss­wort: Angebot und Nachfrage

Zusam­men­ge­fasst l√§sst sich sagen, dass alle der vorge­nannten Einfluss­fak­toren einen direkten Bezug zum Angebots- oder Nachfra­ge­prinzip haben. Diese wirtschaft­li­chen Grund­me­cha­nismen bestimmen den Immobi­li­en­markt und demgem√§√ü die Bewertung einer Immobilie. Es ist durchaus verst√§nd­lich, wenn die Gesamt­heit dieser Einfluss­fak­toren den regul√§ren Kaufin­ter­es­senten √ľberfor­dert. Daher erfolgt die Ermitt­lung des korrekten Immobi­li­en­werts sowie die ganzheit­liche Betrach­tung aller Einfluss­fak­toren durch ein profes­sio­nelles Gutachten. Dennoch kann es nicht schaden, einzelne Kriterien zu kennen und dem negativen Einfluss verschie­dener Faktoren durch eigene Handlungen entge­gen­zu­wirken.

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