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Immobi­li­en­be­wer­tung mit Wert BW

Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten und erfahren Sie wie hoch der Markt­preis wirklich ist.

Geeignet für Häuser, Wohnungen, Grund­stücke und Gewer­beim­mo­bi­lien.

Faktoren für den Immobi­li­en­wert


Wer schon einmal auf den einschlä­gigen Immobi­lien-Markt­plätzen im Internet unterwegs gewesen ist, hat schnell festge­stellt, dass die Preise von Häusern oder Wohnungen trotz ähnlicher Kernwerte stark variieren können. Das ist besonders dann kritisch, wenn Sie als Immobi­li­en­be­sitzer ihr Eigentum auf dem Markt bringen möchten.

Schnell stellt sich die Frage, wie viel ihr Immobi­li­e­n­ob­jekt wert ist und aus welchem Grund andere Immobi­lien mit einer ähnlichen Größe oder Ausstat­tung für wesent­lich mehr oder weniger angeboten werden. Auch Personen, die auf der Suche nach einem neuen Eigenheim sind, aus geschäft­li­chen Gründen ein Objekt erwerben möchten oder einfach ihr Kapital in Immobi­lien fließen lassen möchten, stehen vor der Heraus­for­de­rung eine Immobilie hinsicht­lich des Wertes korrekt zu ermitteln. 

Grund­sätz­lich haben neben der Qualität, Größe und Ausstat­tung des Gebäudes dutzende von größeren und kleineren Faktoren ihren Einfluss auf den finan­zi­ellen Wert einer Immobilie.

In der Regel ist die Ermitt­lung des Wertes einer Immobilie einem profes­sio­nellen Gutachter vorbe­halten. Diese sind Experten auf diesem Gebiet und begut­achten neben dem Zustand des Objektes (innen und außen) auch Kriterien wie den Standort, die Umgebung sowie Nachbar­schaft und viele weitere Punkte. Auch die überge­ord­nete, nationale Wirtschafts­lage und landes­weite Trends und Ereig­nisse können dazu führen, dass eine höhere oder niedri­gere Nachfrage nach Immobi­lien zu starken Verän­de­rungen des Markt­preises führt.

Wert BW hat sich zum Ziel gesetzt, Trans­pa­renz in Auswer­tung des Grund­stück­markts zu bringen. Dabei werden Auswer­tungen und Analysen rund um das Geschehen auf dem Grund­stücks­markt auch überre­gional erstellt.

Wir stellen Ihnen nachfol­gend sieben entschei­dende Einflüsse auf den Immobi­li­en­wert vor.

7 entschei­dende Einflüsse auf den Immobi­li­en­wert

Nationale und regionale Trends

Der politi­sche Fokus liegt in den überwie­genden Branchen sowie in der Immobi­li­en­branche unbestreitbar auf dem Thema Nachhal­tig­keit. Für poten­zi­elle Käufer sowie die gesamte Immobi­li­en­wirt­schaft ist daher eine entspre­chende Energie­ef­fi­zienz oder ausrei­chendes Potenzial zur Energie­ein­spa­rung mit dem größten Stellen­wert versehen. Ein Objekt, welches die gesetz­li­chen Vorgaben und das seit dem 01. November 2020 geltende neue Gebäu­de­ener­gie­ge­setz (GEG) ohne Schwie­rig­keiten einhält, wird somit in der Bewertung besser dastehen, als weniger nachhaltig gestal­tete Häuser und Wohnungen.

In Deutsch­land ist den Zeitungen oder Medien sowie eigenen Beobach­tungen häufig zu entnehmen, dass es an geeig­netem Wohnraum fehlt. Auch der Neubau von Immobi­lien sowie die entspre­chende Verfüg­bar­keit von Grund­stücks­flä­chen scheint nicht recht­zeitig gegeben zu sein. Dieser negative Trend hat somit einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Gebäude. Daher ist beispiels­weise die modulare Bauweise von Häusern – das Fertig­haus – stark gefragt und es steigen auch hier die Preise.

Auch überge­ord­nete nationale Trends wie die Entwick­lung der Bevöl­ke­rung und die Anzahl der Haushalte beein­flussen den Markt. In Deutsch­land führte der Trend einzelner Perso­nen­gruppen stetig näher in Richtung der Metro­polen. Auch immer mehr Unter­nehmen wechselten den Standort in Richtung der Städte und somit folgten auch die dort beschäf­tigten Arbeit­nehmer. Diese Entwick­lung kann jedoch in manchen Ländern zeitweise variieren und so ändern sich auch die jewei­ligen Bewer­tungs­prio­ri­täten.

Zu den natio­nalen Gegeben­heiten zählen auch ander­wei­tige politi­sche Einflüsse wie die seit Juni 2015 beste­hende „Miet­preis­bremse“. Diese Regelung hat dazu geführt, dass dies mögliche Inves­toren irritierte und sich die Neubau­ak­ti­vi­täten spürbar reduzierten. Folglich sank das Wohnrau­m­an­gebot weiter, wohin­gegen die Nachfrage und folglich der Grund­preis stiegen.

Standort und Nachbar­schaft

Durch die dynami­schen Möglich­keiten und Anfor­de­rungen der jewei­ligen Standorte und Regionen hat die Lage einer Immobilie grund­sätz­lich einen enormen Einfluss auf den Wert des Objektes. Ist ein Standort sehr begehrt, so ist die Nachfrage dement­spre­chend höher und dies führt automa­tisch zu einem höheren Preis. Was einen Standort begehrt macht, können Sie anhand der allge­meinen und gesell­schaft­li­chen Wünsche und Vorstel­lungen festma­chen. Bei der Bewertung einer Immobilie liegt der Blick in jedem Fall eher auf Vergleichs­werten wie der mehrheit­li­chen Meinung und Nachfrage, anstatt auf indivi­du­ellen und eventuell abwei­chenden Bedürf­nissen.

Gerade die Infra­struktur, eine gute Anbindung zu einer Autobahn oder öffent­li­chen Verkehrs­mit­teln sprechen für eine bessere Einschät­zung des Stand­ortes. Für Familien sind gute Bildungs- und Freizeit­an­ge­bote sowie eine niedri­gere Krimi­na­li­täts­rate das Indiz für eine gute Wohnge­gend.

Auch die bishe­rigen Bewohner, deren gesell­schaft­li­cher und wirtschaft­li­cher Stand sowie der Immobi­li­en­wert der direkt anlie­genden Nachbar­schaft hat eine Einwir­kung auf die Bewertung der Wohnge­gend und Immobilie. Immobi­li­en­makler orien­tieren sich häufig an den letzten Verkäufen eines Hauses innerhalb eines Wohnvier­tels, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was Kaufin­ter­es­senten bereit sind zu zahlen.

Wie auch bei dem einzelnen Objekt an sich, stellt die gesam­melte Menge der Einfluss­fak­toren und Stand­ort­kri­te­rien die Bewertung der Wohnge­gend dar. Früher erfolgte diese Analyse in der Regel manuell, wohin­gegen heutzu­tage häufig digitale Auswer­tungen die Arbeit erleich­tern und zudem objek­tiver und eindeu­tiger sind.

Zinssätze

Der Leitzins der Europäi­schen Zentral­bank liegt aktuell bei 0 Prozent. Auch die Verbrau­cher­dar­lehen und Hypothe­ken­zinsen sind aktuell äußerst niedrig. Betrachten wir die Zinsen für ein Baudar­lehen oberfläch­lich, so dürften diese in erster Linie nur für mögliche Käufer eine tragende Rolle spielen. Doch für Verkäufer von Eigen­heimen stellt dies einen unumgäng­li­chen Wertfaktor dar. Gleich­wohl, ob der Trend der Zinssätze sich aktuell nach oben oder unten entwi­ckelt, der Immobi­li­en­markt wird vom Grund­prinzip von Angebot und Nachfrage beein­flusst.

Niedri­gere Zinsen ermög­li­chen es den Kaufin­ter­es­senten ein Haus oder eine Wohnung mit einem höheren Wert zu erwerben. Die monat­li­chen Raten sind bei einem niedri­geren Zinssatz ebenfalls geringer oder wir würden für die gleiche Ratenhöhe mehr Gesamt­dar­lehen erhalten.

Überträgt man diesen Sachver­halt auf das Prinzip von Angebot und Nachfrage, so ist die Nachfrage bei niedri­geren Zinsen stärker als bei höheren Zinssätzen. Daraus lässt sich ableiten, dass bei gleich­blei­bender Angebots­menge (Immobi­lien auf dem Markt) der allge­meine Kaufpreis­index steigt.

Betrachtet man das gegen­tei­lige Szenario und es besteht ein höherer Zinssatz, so verrin­gert sich die erreich­bare Darle­hens­höhe und der poten­zi­elle Kaufpreis. Eine weitere Folge in dieser Situation wäre, dass die Mieten wesent­lich sinken würden und somit immer mehr Menschen eine Immobilie mieten anstatt kaufen würden.

Auch die kurzfris­tigen Zinssätze, wie die Zinsen die Sie mit einer Kredit­karte bezahlen, beein­flussen die Fähigkeit, ob Sie sich ein Haus leisten können und somit die allge­meine Nachfrage steigt. Angestie­gene kurzfris­tige Zinssätze führen zwar eventuell zu höheren Erträge für ihr Erspartes, aber auch zu höheren kurzfris­tigen Schulden. So können höhere monat­liche Raten für die Rückzah­lung der Kredit­karte oder eines Konsu­men­ten­kre­dits zur Folge haben, dass sie für einen Hauskauf weniger Eigen­ka­pital besitzen.

Status der Wirtschaft (Ökonomie)

Welchen Einfluss der aktuelle Status unserer Wirtschaft auf den Immobi­li­en­markt hat, zeigt uns die derzei­tige Situation eindeu­tiger denn je. Aufgrund von Reise­ver­boten oder Schlie­ßungen des Einzel­han­dels und der Gastro­nomie stand das öffent­liche Leben zeitweise still. Viele Verträge kamen nicht zustande. Auf Baustellen für Neubau­pro­jekte wurde aufgrund fehlender Mitar­beiter nicht weiter­ge­ar­beitet. Die Corona-Pandemie löste einen ganzheit­li­chen wirtschaft­li­chen Abschwung aus. So schrumpfte das Eigen­ka­pital aller Deutschen bereits nach drei Monaten in der Pandemie um 128 Milli­arden Euro. Welche direkten und langfris­tigen Auswir­kungen dies auf die Immobi­li­en­wirt­schaft in Deutsch­land haben wird, lässt sich erst in den nächsten Jahren genau beurteilen. Fest steht, dass das generelle Kaufver­halten in jedem Fall tangiert wird. So sind einige Banken auch dazu überge­gangen strengere Richt­li­nien bei der Vergabe von Krediten anzusetzen.

Es lässt sich daher sagen, dass bei sinkendem Beschäf­ti­gungs- und Lohnwachstum sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage sinkt demzu­folge. Befinden wir uns in einer wirtschaft­lich frucht­baren Situation wie der Hochkon­junktur, so sind Inter­es­sierte vermehrt dazu bereit Geld auszu­geben und Schulden aufzu­nehmen, da die finan­zi­elle Sicher­heit grund­sätz­lich gegeben ist.

Daher sollte bei der Immobi­li­en­be­wer­tung für gewöhn­lich der Wirtschafts­status mit begut­achtet werden. Handelt es sich um ein zeitlich befris­tetes Tief oder Hoch, so empfiehlt es sich, den Hausver­kauf passend zu timen.

Größe und Nutzfläche der Immobilie

Nicht zuletzt spielen die generellen Parameter des Gebäudes eine wichtige Rolle in Bezug auf die Werter­mitt­lung. So wird auch der Wert eines Hauses grob mit Preis pro Quadrat­meter einge­schätzt. Dieser wird ermittelt, indem der Verkaufs­preis durch die Quadrat­me­ter­zahl der Immobilie geteilt wird. Bei einem Objekt mit einer Gesamt­größe von 3000 Quadrat­meter und einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro beträgt der Preis pro m² genau 100 €. Dieser €/m² - Wert wird in der Regel auch genutzt, um Objekte mitein­ander zu verglei­chen und den Marktwert einer Region festzu­legen.

Doch nicht immer spricht eine große Gesamt­fläche gleich­zeitig auch für eine exorbi­tante Nutzfläche. Die sogenannte Wohnfläche ergibt sich, indem Sie die nicht für Wohnzwecke nutzbaren Bereiche von der Gesamt­fläche abziehen. So gilt der PKW-Stell­platz, der nicht ausge­baute Dachboden oder ein Rohbau­keller als ein solcher Bereich. Handelt es sich somit beispiels­weise um eine Gesamt­größe von 3000 Quadrat­me­tern mit einem 800 Quadrat­meter unfer­tigen Keller, sind das in diesem Fall 2200 Quadrat­meter Wohnfläche.

Für poten­zi­elle Kaufin­ter­es­senten und Gutachter steht die Wohnfläche im Vorder­grund, wobei selbst zwischen den verschie­denen Räumen die unter­schied­lichsten Priori­täten in der Bewertung zugerechnet werden. Die Größe des Schlaf­zim­mers oder Badezim­mers hat dabei in der Regel den höchsten Einfluss auf den Immobi­li­en­wert.

Auch die Größe des Grund­stücks hat selbst­ver­ständ­lich einen hinrei­chenden Stellen­wert. Für gewöhn­lich werden durch den Immobi­li­en­makler oder Gutachter regionale Vergleichs­werte gebildet und zurate gezogen, um den Grund­stücks­preis festzu­legen. Doch auch den Wert der Immobilie selbst bestimmt die Grund­stücks­größe zum Teil. So senkt ein kleineres Grund­stück die Gesamt­kal­ku­la­tion um durch­schnitt­lich 3 %, wenn es beispiels­weise anstatt 600 m² doch 100 m² weniger zu bieten hat.

Alter und Zustand

Ältere Häuser haben im Durch­schnitt einen niedri­geren Wert als neuere Objekte. Ein wichtiges Kriterium ist dabei, dass essen­zi­elle Einrich­tungen wie die Elektrik des Hauses, die sanitären Instal­la­tionen oder das Dach bei einem Neubau in neuwer­tigem Zustand sind. Auch die aktuellen Standards rund um ausrei­chende Wärme­däm­mung und Energie­ef­fi­zienz werden verpflich­tend einge­halten. So wird neuen Gebäuden in der Regel ein höherer Wert beige­messen.

Der sogenannte Alters­ab­schlag wird dazu genutzt, um den angemes­senen Wert einer Immobilie festzu­legen. So soll festge­legt werden, wie hoch die Minderung des Preises durch die Nutzung und Bewohnung eines Hauses oder einer Wohnung ist. Auch der Verschleiß von baulichen Teilen ist in dieser Analyse-Methode mit einkal­ku­liert. Die Ermitt­lung des Alters­ab­schlags erfolgt durch einen Gutachter, um den Restwert des Gebäudes zu erhalten.

Dennoch bedeutet dies nicht, dass ältere Immobi­lien immer einen niedrigen Wert haben. Ein stilis­ti­scher Altbau kann einem kühlen und einfachen Neubau in einigem Voraus sein. Durch Instand­hal­tungs­maß­nahmen kann der Eigen­tümer oder Vermieter die Werter­hal­tung seiner Immobilie zudem stark beein­flussen. Auch etwaige Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen für die Strom-, Wasser- und Wärme­ver­sor­gung sind unumgäng­lich. Dabei kann neben der Werter­hal­tung sogar ein Wertzu­wachs erreicht werden. Eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme hat nach einer Nutzungs­zeit von etwa dreißig Jahren einen überpro­por­tio­nalen Einfluss auf den Werter­halt bzw. Wertzu­wachs. Nach einer gerin­geren Nutzungs­zeit steigert eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme den Wert der Immobilie nur gering. Daher wird empfohlen, in dieser Zeit ihre Finanzen vorrangig für die Instand­set­zung bzw. reguläre Instand­hal­tung einzu­setzen.

Es liegt also bei den Eigen­tü­mern, ob der Wert durch das Alter einer Immobilie sinkt oder Maßnahmen ergriffen werden, um das eigene Kapital zu schützen.

Beson­der­heiten und Ausstat­tung der Immobilie

Zusätz­liche Beson­der­heiten und eine besondere Ausstat­tung wie beispiels­weise ein Pool, verleihen vielen Objekten einen höheren Wert. Dabei unter­scheidet sich der Mehrwert der Ausstat­tung je nach Funktion, aber auch Größe und Standort der Immobilie. Als Zusatzaus­stat­tung kann ein Pool im Garten oder die Verwen­dung von echtem Holz als Boden verstanden werden.  

Die reguläre Ausstat­tung sowie die Qualität der genutzten Materia­lien und die Bauweise fließen in die Katego­ri­sie­rung des Immobi­li­en­wertes mit ein. So wird in der Regel zwischen einfacher, gehobener oder Luxus­aus­stat­tung unter­schieden. Eine gehobene Ausstat­tung kann z. B. bedeuten, dass eine Wohnim­mo­bilie mit separaten Badezim­mern und erstklas­sigen Fliesen versehen ist. Auch die energe­ti­schen Instal­la­tionen und Geräte einer Immobilie können je nach Qualität zu einer gehobenen oder luxuri­ösen Ausstat­tung beisteuern.

Der eigene „Grüne Daumen“ kann ihnen dabei helfen, einen Zuwachs im Wert der Immobilie zu erreichen. Ein gepflegter Garten, eine anspre­chende Terrasse mit schöner Rasen­fläche und Blumen- oder Gemüse­beeten erhöht gleich­zeitig die eigene Lebens­qua­lität und die Chance, einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Denn nicht nur Ihr Wohnkom­fort kann verbes­sert werden, sondern auch das der poten­zi­ellen neuen Bewohner. Dabei handelt es sich definitiv auch um einen natio­nalen Trend, der in einzelnen Regionen stagnieren kann. Zu erkennen ist auch das wachsende Interesse an Garten­ar­beit durch den deutschen Bürger. Baumärkte melden bereits seit Jahren einen steigenden Umsatz im Bereich von Heimwerks- und Garten­bau­ar­ti­keln.

Schluss­wort: Angebot und Nachfrage

Zusam­men­ge­fasst lässt sich sagen, dass alle der vorge­nannten Einfluss­fak­toren einen direkten Bezug zum Angebots- oder Nachfra­ge­prinzip haben. Diese wirtschaft­li­chen Grund­me­cha­nismen bestimmen den Immobi­li­en­markt und demgemäß die Bewertung einer Immobilie. Es ist durchaus verständ­lich, wenn die Gesamt­heit dieser Einfluss­fak­toren den regulären Kaufin­ter­es­senten überfor­dert. Daher erfolgt die Ermitt­lung des korrekten Immobi­li­en­werts sowie die ganzheit­liche Betrach­tung aller Einfluss­fak­toren durch ein profes­sio­nelles Gutachten. Dennoch kann es nicht schaden, einzelne Kriterien zu kennen und dem negativen Einfluss verschie­dener Faktoren durch eigene Handlungen entge­gen­zu­wirken.

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