Der weltweite Immobilienmarkt scheint in stetiger Bewegung zu sein. Die baden-württembergische Landeshauptstadt Stuttgart und ihre anliegenden Stadtbezirke wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Stuttgart-Münster sind davon nicht ausgenommen.
Die Gründe für einen Verkauf oder die Neuanschaffung eines Eigenheims in Stuttgart gestalten sich dabei vielseitig: Die neue Arbeitsstelle im Ausland oder einer anderen Region außerhalb der Stadt, der Auszug der Kinder oder die Schwierigkeiten bei der Bewältigung der anfallenden Hausarbeit, führen zu veränderten Bedürfnissen hinsichtlich des Eigenheims.
Auch der sogenannte Städtewandel, die ökonomische Veränderung der Bevölkerung sowie die abweichende Struktur privater Haushalte wirkten sich auf das Nachfrageverhalten auf dem Immobilienmarkt aus.
Stuttgart zählt zu den teureren Wohngebieten in Baden-Württemberg und Deutschland. Die Infrastruktur ist mit 11 Autobahnen und Bundesstraßen sowie einem gut strukturierten ÖPNV-Netz für viele Wohnungs- und Haussuchende attraktiv. Das Angebot von Bildung und Kultur ist in Stuttgart breitflächig. Mit über 500 Kindertagesstätten und unzähligen Schulen aller Bildungsklassen. Zudem zählt die Landeshauptstadt aktuell 60.500 Studierende in 18 öffentlichen- oder privaten (Fach-)hochschulen.
Neben Infrastruktur, Bildung und Kultur macht das Freizeit- und Sportangebot den Standort und die Region attraktiv. Das „Grüne U“, der Stuttgarter Zoo "Wilhelma” und zahlreiche Sehenswürdigkeiten bieten ausreichend Abwechslung neben dem schnelllebigen Großstadttrubel.
Immobilienmarkt der Region Stuttgart – Überblick
Kaufpreise 2020 in Stuttgart
- Wohnungsgröße: 30 m² - Preis pro Quadratmeter: 4.902,51 €
- Wohnungsgröße: 60 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 5.069,38 €
- Wohnungsgröße: 100 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 5.620,81
Kaufpreise 2020 in Baden-Württemberg
- Wohnungsgröße: 30 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 3.670,95 €
- Wohnungsgröße: 60 m² - Preis pro Quadratmeter: 3.568,16 €
- Wohnungsgröße: 100 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 3.844,73 €
Kaufpreise 2020 in Deutschland
- Wohnungsgröße: 30 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 4.355,66 €
- Wohnungsgröße: 60 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 3.704,84 €
- Wohnungsgröße: 100 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 4.126,19 €
Mietpreise 2020 in Stuttgart
- Wohnungsgröße: 20 bis 40 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 16,40 €
- Wohnungsgröße: 40 bis 60 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 14,60 €
- Wohnungsgröße: 60 bis 80 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 14,00 €
- Wohnungsgröße: 80 bis 100 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 13,40 €
- Wohnungsgröße: 100 bis 120 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 14,60 €
- Wohnungsgröße: ab 120 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 14,00 €
Mietpreise 2020 in Baden-Württemberg
- Wohnungsgröße: 20 bis 40 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 13,80 €
- Wohnungsgröße: 40 bis 60 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 10,80 €
- Wohnungsgröße: 60 bis 80 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 9,90 €
- Wohnungsgröße: 80 bis 100 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 9,80 €
- Wohnungsgröße: 100 bis 120 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 9,40 €
- Wohnungsgröße: ab 120 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 9,50 €
Mietpreise 2020 in Deutschland
- Wohnungsgröße: 20 bis 40 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 11,20 €
- Wohnungsgröße: 40 bis 60 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 7,60 €
- Wohnungsgröße: 60 bis 80 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 7,50 €
- Wohnungsgröße: 80 bis 100 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 8,40 €
- Wohnungsgröße: 100 bis 120 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 8,50 €
- Wohnungsgröße: ab 120 m² - Ø Preis pro Quadratmeter: 8,80 €
Diesen Aufstellungen ist zu entnehmen, dass Stuttgart sich eindeutig vom Kaufpreisspiegel und Mietspiegel Baden-Württembergs und Deutschlands abhebt. Die schwäbische Großstadt ist weiterhin für viele Personengruppen interessant. Auf Grund der guten wirtschaftlichen Lage und dem vorhandenen Beschäftigungsangebot in der Automobilindustrie und anderen großen Unternehmen, zieht es Arbeitnehmer selbst bei einem Jobverlust nicht raus aus Stuttgart.
Die Nachfrage ist weiterhin enorm höher als das vorhandene Angebot auf dem Wohnungsmarkt. Neben dem Trend zu immer kleineren Personenhaushalten führt die Unsicherheit den eigenen Besitz aufgrund schwieriger Zeiten zu verlieren zu höheren Kaufpreisen. Die Beschäftigungsmöglichkeiten sowie das durchschnittliche Einkommen und die Einkommensentwicklung haben einen hohen Einfluss auf den Immobilienpreisindex. Die Region Stuttgart steht einkommenstechnisch ebenso gut dar wie das Bundesland Baden-Württemberg an sich. Laut Statistischen Landesamt erhöhte sich das verfügbare Einkommen der Privathaushalte um etwas mehr als 2 %.
Immer mehr Ein-Personen Haushalte
Das Statistische Bundesamt meldete in einer Pressemitteilung von Juli 2020, dass die Zahl der Privathaushalte in den letzten 20 Jahren um mehr als 10 % gestiegen ist, wobei die durchschnittliche Haushaltsgröße auf zwei Personen pro Haushalt gesunken ist. In etwa 42,3 % aller Haushalte lebt nur eine Person. Ein Grund hierfür ist unter anderem der demografische Wandel, welcher zu mehr Rentnerhaushalten führt. Ebenso ist daran zu erkennen, dass sich soziologische Verhaltensweisen wie die immer spätere Gründung der eigenen Familie mit in diesen Wert einwirkte.
Dies spiegelt sich auch in den absoluten Zahlen und die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt:
Betrachtet man den Kaufpreis in €/m² für die verschiedenen Wohnungsklassen in Stuttgart, so ist der Preis für kleinere Wohnungen u. a. auf Grund der hohen Nachfrage stark angestiegen.
So lag der Preis pro m² für eine 30 m² Wohnung im Jahr 2016 noch bei 3.833,79 € und somit unter dem Vergleichswert für eine 60 m² Wohnung, der bei 4072,56 € lag. In den letzten vier Jahren stieg der Preis pro m² für die Ein-Zimmer-Wohnungen zwischenzeitlich auf über 5.000 € und pendelte sich im Jahr 2019 bei 4.714,88 € pro m² ein, wohingegen größere Wohnungen bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.432,56 € lagen. Deutschlandweit und überregional in Baden-Württemberg ist dieser Trend noch exorbitanter und eindeutiger zu erkennen.
Der Immobilienmarkt in den Stadtteilen Stuttgarts
Betrachten wir den Miet- und Kaufspiegel in den umliegenden Regionen von Stuttgart, so ähnelt die Entwicklung in begehrteren Gegenden den Zahlen der Hauptstadt Baden-Württembergs. Zu den beliebtesten Wohngegenden gehören dabei West, Birkach sowie Degerloch. Hier ist der Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Häuser sowie die prozentuale Preisentwicklung auf einem hohen Stand:
Stuttgart West
- Eigentumswohnung – Preis pro Quadratmeter Ø 6.103,17 €/m ²
- Preisentwicklung im Vergleich zum Vorjahr: + 14,8 %
Der Stuttgarter Bezirk „West“ gilt als eines der am dichtesten besiedelten Wohngebiete in Deutschland. Trotz der Nähe zur Innenstadt gibt es umfangreiche Grünflächen und die unmittelbare Nähe zur Natur. Auch das Angebot des Einzelhandels, der Gastronomie sowie eine exzellente Anbindung zu den öffentlichen Verkehrsmitteln mithilfe der U-Bahn- oder Buslinien.
Stuttgart Birkach
- Eigentumswohnung – Preis pro Quadratmeter Ø 6.103,17 €/m ²
- Preisentwicklung im Vergleich zum Vorjahr: + 6,5 %
Sehnt sich der potenzielle Käufer in erster Linie nach einer ruhigeren Umgebung in der Idylle, so ist der Stadtbezirk Stuttgart-Birkach derzeit stark gefragt. Gerade die Kombination aus Natur, Familienfreundlichkeit und guter Infrastruktur lässt die Immobilienpreise gut dastehen. Gleichwohl, ob Lebensmittel, Ärzte oder Apotheken sowie Freizeitangebote gesucht werden, der Stadtbezirk oder die nahen gelegenen Nachbargebiete bieten alles. Auch der Flughafen ist über die Anschlussstelle zur A8 äußerst gut zu erreichen.
Stuttgart Degerloch
- Eigentumswohnung – Preis pro Quadratmeter Ø 5.621,75 €/m ²
- Preisentwicklung im Vergleich zum Vorjahr: + 8,8 %
Neben der unübersehbaren Sehenswürdigkeit – dem Stuttgarter Fernsehturm – bietet der am Südrand befindliche Stadtbezirk viele Möglichkeiten und Anbindungen. Sport- und Freizeitangebote sind ebenso schnell zu erreichen, wie die Auffahrt zur Autobahn, U-Bahn oder andere Sehenswürdigkeiten wie der Waldfriedhof.
Stuttgart Mitte
- Eigentumswohnung – Preis pro Quadratmeter Ø 5.962,30 €/m ²
- Preisentwicklung im Vergleich zum Vorjahr: + 29,5 %
Die größte Preisentwicklung machte dabei der Stadtbezirk Mitte mit 29,5 % Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. Aufgrund des hohen Beschäftigungswerts mit mehr als 100.000 Arbeitsplätzen ist das Zentrum von Stuttgart gefragter denn je.
Die Entwicklung der Grundstückspreise in Stuttgart
Die Grundstückspreise in Stuttgart sind seit 2015 eher wechselhaft. In besonders guten Gegenden ist dennoch ein starker Anstieg des Preises zu erkennen. Den Referenzwert stellen in diesem Fall die reell erzielten Verkaufspreise aus dem jeweiligen Jahr dar. 2015 betrag der Preis für ein Grundstück noch durchschnittlich 1.000 Euro pro Quadratmeter, 4 Jahre später liegt dieser bereits bei mehr als 7.000 €/m². Der exorbitante Anstieg lag mutmaßlich bei hochpreisigen Verkäufen von Grundstücken innerhalb des Stadtzentrums von Stuttgart. Diese teuren Transaktionen finden nicht häufig statt und beeinflussen die Werte des Grundstückmarktberichtes enorm.
Die Gestaltung und Entwicklung der Grundstückspreise ist vorrangig von der Lage und Bewertung der Gegend abhängig. Beispielsweise im gefragten Stadtbezirk Nord ist ein Rekordanstieg von 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet worden. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass die Grundstücks- und Immobilienpreise steigen, je näher man dem Stadtzentrum von Stuttgart kommt. Der Kontrast der Preise im Vergleich zu den umliegenden Regionen ist dabei teilweise enorm. Im Stadtzentrum beträgt der Preis pro Quadratmeter etwa 2.000 bis 3000 €. Dementgegen stehen Preise von 700 bis 1.300 € in der unmittelbaren ländlicheren Umgebung.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Stuttgarter Immobilienmarkt
Welchen Einfluss der Corona-Virus auf den Stuttgarter Immobilienmarkt hat, stellte eine jüngst veröffentlichte Auswertung des Statistischen Bundesamt dar. Entgegen der rückläufigen Wirtschaft, der höheren Arbeitslosenquote und breitflächiger Kurzarbeit, konnte die Corona-Krise dem Boom in der Immobilienwirtschaft nichts entgegensetzen. Auch der zwischenzeitliche Rückgang von Wohnungsinseraten erreichte eine Rekordmarke von 40 %.
Im Durchschnitt gab es jedoch eine Preissteigerung in Höhe von 6,6 % für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr. Experten aus der Ökonomie schließen jedoch nicht gänzlich aus, dass die Folgen des Covid-19 Virus zeitlich verzögert auf die Immobilienbranche einwirken. So ist vorhersehbar, dass die Lohnentwicklung und demgemäß auch die Kauffreudigkeit ruckläufig sein könnten.
Stuttgarts Immobilienmarkt in der Vergangenheit
Nicht nur in den letzten drei Jahren veränderte sich der Immobilienmarkt und folglich der Miet- und Kaufpreisindex in Stuttgart stark:
- 1980 wurde der höchste Quadratmeterpreis in der Stadt mit umgerechnet 4875 €/m² erzielt.
- 1990 - 10 Jahre später - lag dieser bereits bei 6708 €/m².
- 2000 - während der Jahrtausendwende - wurde bereits ein Wert von 8984 €/m² erzielt. Die 10.000er Grenze wurde im Jahre 2012 das erste Mal durchbrochen.
Auch die Bevölkerungsentwicklung sowie die Einwohnerzahl bestimmt den Nachfragewert sowie die Marktlage im Immobilienbereich. Die aktuelle stetige Steigerung hatte nicht immer bestand. So lag die Einwohnerzahl in den frühen 1970er-Jahren bei etwa 631.000. Der Balkankrieg im Jahre 1992 sowie die Gastarbeiterbewegung und die jüngste „Flüchtlingswelle“ führten zu größeren Schwankungen und dementsprechend einen Wandel auf dem Immobilienmarkt. Gegen 1985 lag die Einwohnerzahl dagegen lediglich bei einem Wert von 551.100 Einwohnern. Aktuell steigen die Einwohnerzahlen vorrangig in den Großstädten enorm, daher liegt der Wert im Jahre 2019 bei 634.830. Grundsätzlich stieg die Einwohnerzahl bzw. das Nachfrageverhalten auf dem Wohnungsmarkt im Vergleich zu vor 50 Jahren.
Betrachtet man den Immobilienmarkt ganzheitlich auf Deutschland bezogen, so ist der Immobilienpreis-Nominalindex 190,35 % höher als noch vor 45 Jahren. Auch das durchschnittliche Netto-Einkommen ist in Deutschland enorm gestiegen. So liegt dies etwa 740 % höher als im Jahre 1975. Zu erkennen ist dabei, dass der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses somit erschwinglicher wird.
Der Immobilienmarkt in Stuttgart – Ausblick
Der Trend der Immobilienpreise ist trotz der aktuellen Krisensituation weiterhin aufwärts. Dies unabhängig davon welche Lage oder welche Objektart begutachtet wird. Weiterhin übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot deutlich, sodass die Preise weiter steigen. So hat darüber hinaus auch der Trend zu Ein-Personen-Haushalten zur Folge, dass der bestehende Wohnraum von weniger Personen genutzt wird.
Dementgegen steht, dass die direkt anliegende Automobilindustrie neben den zeitweiligen Einschränkungen durch die Corona-Pandemie vor einem Umschwung steht. Die Umstellung auf alternative Antriebsarten der Fahrzeuge wie Strom oder Wasserstoff führt zu Einsparungen der Unternehmen. Dies wirkt sich direkt auf die Gehälter und das Einkommen sowie das Kauf- und Nachfrageverhalten der Menschen aus.
Die Prognose von Experten geht dahin, dass der aktuell niedrige Zinssatz weiterhin bestehen bleiben wird. Dem generellen Wachstum der Immobilienbranche steht somit trotz Krise und Einsparungen in der Automobilindustrie nichts entgegen.
Auch in Stuttgart ist der Trend zu erkennen, dass immer mehr Menschen aus einem strukturschwachen Gebiet in Richtung Stadt ziehen möchten. Zwar reicht die Anzahl der neu errichteten und gebauten Immobilien bei Weitem nicht aus, um die erhöhte Nachfrage zu bedienen, doch die Stadt Stuttgart misst diesem Thema höchste Priorität bei. Ziel der Förderung von Neubauprojekten ist es, für einkommensschwache Familien bezahlbare Wohnflächen zu gewährleisten.
Grundsätzlich lässt sich daher sagen, dass der Trend weiter in Richtung Steigerung des Miet- & Kaufpreises geht. Stuttgart bleibt damit weiter teurer als der deutsche Durchschnittsindex. Als Ausnahme werden Ein- oder Zweifamilienhäuser in einfacheren Gegenden genannt. Diese werden sich voraussichtlich auf dem allgemeinen Niveau befinden.