Die Immobilie als Kapitalanlage

Im Gegensatz zu den konventionellen Spar- und Anlageformen, die aufgrund der niedrig stehenden Zinsen häufig nicht attraktiv genug sind, kann ein Investitionsgeschäft in Wohn- oder Gewerbeimmobilien höhere Gewinne versprechen. Zwar sind die Preise für Immobilien innerhalb der letzten Jahre stark gestiegen, jedoch die erzielbaren Mieten ebenfalls durch die stetig wachsende Nachfrage. Im Gegensatz zu Aktienfonds oder sonstigen Sparplänen kann dagegen jedoch schneller wieder auf den investierten Geldwert zugegriffen werden, als bei einem Immobiliengeschäft. Darüber hinaus gibt es einige Anforderungen, Entscheidungen und Hürden im Vorfeld zu beachten. Nachfolgend erhalten Sie unsere Informationen darüber, welche Faktoren bei einer Kapitalanlage in Immobilien zu beachten sind. 

Immobilien als Kapitalanlage – Definition

Die Begrifflichkeit „Kapitalanlage“ bezieht sich in Bezug auf Immobilien auf die Generierung eines zusätzlichen passiven Einkommens auf das bereits bestehende Hab und Gut. Da die niedrige Zinslage in Bezug auf das eigene Vermögen eher negativ zu betrachten ist, eignen sich Anlageformen wie das klassische Sparbuch oder ein Festgeldkonto heutzutage nicht mehr so gut. Der zu erwartende Wertzuwachs ist sehr gering und kann durch teilweise negative Zinse sogar sinken. 

Zudem kann mit der Geldanlage in Immobilien einer möglichen Inflation vorgebeugt werden. Im Gegensatz zu klassischen Geldanlageformen kann jedoch schwerer auf die angelegte Summe zugegriffen werden. Die Liquidität und Flexibilität über das eingesetzte Vermögen verfügen zu können, ist in dieser Anlageform definitiv schwerer. Die sogenannten „Zinshäuser“ als Kapitalanlage haben für den Kauf die Zielsetzung durch die monatliche Miete Gewinne zu erzielen. Wie lohnenswert der Kauf einer Eigentumsimmobilie ist, resultiert aus dem Multiplikator. Wenn die Voraussetzungen von niedrig stehenden Zinsen für ein Darlehen mit der gleichzeitigen Verlässlichkeit von Renditen erfüllt sind, können mit Hilfsmittel wie dem Hebel oder Leverage größere Renditen erreicht werden. Ausschlaggebend für die Entscheidung über eine Anlage sollte die Rentabilität der Immobilie sein, statt dem möglichen Wertzuwachs der Immobilie, da diese sicherer und besser als Berechnungsgrundlage geeignet sind. 

Gute Voraussetzungen für eine geeignete Kapitalanlage in Immobilien

Gerade, wenn Privatpersonen eine größere Geldsumme geerbt oder angespart haben, stehen viele Menschen vor der Entscheidung wie sie diesen Vermögenswert erhalten und im besten Fall gewinnbringend investieren können. Die günstige Zinslage begünstigt dabei eine Kapitalanlage in Sachvermögen wie Immobilien. Zudem stehen bewohnbare Immobilien sowie die zu erwartenden Mieteinnahmen nur gering in einer wechselseitigen Beziehung mit der Börsenmarktentwicklung. Dies und der geringe Einfluss einer schwankenden Konjunktur auf den Markt sorgen für die gewünschte Beständigkeit und Sicherheit. Das Investitionsgeschäft und die Vermietung einer Wohnung oder eines Haus als Anlageform erscheint bei häufig anziehend, gerade um ein Nebeneinkommen zu erzielen. Dennoch kann diese Form der Kapitalanlage nicht für jedes Szenario passen. Folglich ist es ratsam, die Voraussetzungen und Anforderungen für eine geeignete Immobilienanlage zu berücksichtigen.

Die Relation zwischen Finanzierbarkeit und Renditemöglichkeiten

Zusätzlich zu dem reinen Kaufpreis werden bei dem Erwerb einer Immobilie eine Reihe an Kaufnebenkosten, weitere Folgekosten sowie laufende Kosten fällig. Diese sollten in einem einvernehmlichen Verhältnis mit den Aussichten hinsichtlich des Marktes und der zu erwartenden Renditemöglichkeiten stehen. Da gerade die Lage einer Immobilie einen exorbitanten Einfluss auf den Immobilienwert hat, besteht ein größeres Risiko, wenn Sie aufgrund von geringerem Eigenkapital hier zurückstecken müssen und beispielsweise eine weniger gefragte Lage wählen. Auch der bauliche Zustand des Gebäudes sollte stimmen, da im schlimmsten Fall dadurch höhere Kosten und geringere Renditen zu erwarten sind. Gibt es hier zu viele Kompromisse zu schließen, so kann die Wahl einer anderweitigen Form der Vermögensanlage besser geeignet sein. Ein Rundumblick ist in jedem Fall wichtig, denn dieser ermöglicht es, etwaige Angebote in anderen und perspektivisch sehr gefragten Lagen zu finden, mit einem aktuell geringeren lokalen Marktpreis. 

Möglichen Mietausfall mit einkalkulieren

Die Risikoabschätzung sollte in jedem Fall zur Entscheidungsfindung mit beitragen. In Folge dessen sollten auch etwaige Ausfälle in den Mietzahlungen mit eingeplant werden bzw. nicht zu einer Zahlungsunfähigkeit in Bezug auf die Darlehensraten führen. Gleichwohl, ob eine Mietpartei kurzfristig die Miete nicht leisten kann bzw. will oder die Immobilie oder einzelne Wohneinheiten für einen kurzen Zeitraum leer stehen, die Baufinanzierung sollte in keinem Fall so knapp bemessen sein, dass o. g. Eventualitäten das Darlehensverhältnis negativ tangieren. 

Der investierte Geldbetrag sollte langfristig nicht benötigt werden

Eine Wertanlage in Immobilien stellt in der Regel eine langfristige Investition dar. So entstehen bei dem Erwerb des Wohngebäudes hohe Nebenkosten und ein Verkauf innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von 10 Jahren könnte zu hohen Steuerzahlungen führen. Bei der Planung dieses Investments sollte daher geklärt werden, ob der investierte Geldbetrag in längere Zeit nicht anderweitig benötigt wird. 

Abwägung der Risikobereitschaft

In Bezug auf Kapitalanlagen oder Investments spricht man häufig von risikoarmen oder risikoreichen Anlageformen. Je nach den eigenen Vorstellungen und der Risikobereitschaft wird eine der beiden Varianten gewählt. In der Regel führt mehr Risiko auch zu höheren Gewinnen, jedoch bei wachsender Unsicherheit. Ähnlich verhält es sich bei Immobilien, denn in dieser Investitionsform obliegt die Entscheidung Ihnen, ob Sie mehr Risiko eingehen möchten und dadurch für gewöhnlich bessere Renditemöglichkeiten haben oder auf Nummer sichergehen möchten und mit weniger zufrieden sind.

Stehen Sie bei diesen Voraussetzungen und Anforderungen durchweg in Richtung dem Pro für eine Kapitalanlageform des Immobilienerwerbs kann dies durchaus sinnvoll für Sie sein. Damit Sie den gewünschten Zweck des passiven Einkommens mit ihrer Investition erreichen können, sollten Sie die Immobilie anhand dieser und weiteren Kriterien behutsam ausgewählt und gleichzeitig zu einem passenden Kaufpreis erworben haben. 

Verschiedene Arten von Immobilien – welche eignet sich als Kapitalanlage für mich?

Wohnungen 

Um hohe Renditen zu generieren eignen sich vorrangig kleinere Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen oder Wohnungen für Studenten. Generell stellen Eigentumswohnungen eine sehr gut geeignete Kapitalanlage dar.

Häuser

Es gibt verschiedene Formen von Häusern, die sich gut als Anlageform eignen. Die sogenannten Zinshäuser sind für gewöhnlich Mehrfamilienhäuser, die vermietet werden. Für diese Immobilienart wird in der Regel ein größerer Kapitalbedarf und Arbeitsaufwand nötig. Sollte es die finanzielle Situation und Kosten-Nutzen-Rechnung hergeben, so kann auch eine Hausverwaltung beauftragt werden. Das Risiko von ausbleibenden Mietzahlungen ist hier geringer, da sich dieses auf verschiedene Wohneinheiten verteilt. 

Neben den Zinshäusern können auch gemischt genutzte Häuser eine gute Renditemöglichkeit mit sich bringen. Die regulären Wohnmieten, werden durch die meist höheren Mieten für Geschäfte oder Arztpraxen aufgestockt und sorgen für höhere Einnahmen. 

Auch ein Ferienhaus ist eine weitere Option um ein Investment für die Zukunft zu tätigen. Hierbei ist zwar die Gefahr des Mietausfalls höher, jedoch können Sie hier auch Firmen zur Verwaltung oder dem Inserieren der Wohnung für Urlaubsuchende beauftragen.

Immobilienfonds als Kapitalanlage

Nicht immer ist die Vermietung einer Immobilie die richtige Wahl der Kapitalanlage oder der finanzielle Spielraum lässt den vollständigen Erwerb einer Immobilie nicht zu. Sogenannte Immobilienfonds können eine passende Alternative darstellen. Dabei wird ein Immobilienfonds von einer Fondsgesellschaft gebildet und möglichen Investoren angeboten. Das dadurch entstandene angehäufte Kapital wird durch die Fondsmanager in gewählte Immobilienprojekte investiert. Parallel wird die Immobilie ebenfalls durch die Fondsgesellschaft verwaltet. Sämtliche Mieterträge gehen dabei an alle Fondsteilnehmer. Der Vorteil hierbei ist, dass durch die vorhandene Erfahrung der Gesellschaften häufig gute Renditen erzielt werden. Zu den im Rahmen der Immobilienfonds erworbenen Gebäuden gehören meist Shoppingzentren, Wohn- oder Gewerbeimmobilien und Lager. Im Gegensatz zur klassischen Kapitalanlage in Immobilie besteht hier ein geringerer Arbeitsaufwand durch die wegfallende Suche und Verwaltung der Immobilie. 

Es gibt zwei verschiedene Arten von Immobilienfonds: der offene Immobilienfonds und der geschlossene Immobilienfonds.

Offene Fonds beziehen sich auf Anteile an mehreren Immobilien, in die Sie und viele weitere investieren. Das Risiko ist somit auf die verschiedenen Objekte und die Anzahl der Anleger verstreut. Die Entwicklung der Kapitalanlage ist jedoch abhängig von der generellen Entwicklung des Immobilienmarkts. Zudem besteht keine Festlaufzeit und die Anteile an den Fonds können jeder Zeit erworben oder abgestoßen werden. Erste Anteile können in der Regel ab einem Betrag von etwa 50 EUR erhalten werden. 

Geschlossene Fonds sind im Gegensatz zu der offenen Variante nicht an der Börse zu finden. Die Investition und Kapitalanlage erfolgt dabei in ein einzelnes Projekt. Darüber hinaus handelt es sich hierbei um ein Investment von nur wenigen Beteiligten. Das Schließen des Fonds erfolgt in dem Moment, wenn alle Anteile des Immobilienprojektes veräußert wurden. Der geschlossene Immobilienfonds ist an eine vorher festvereinbarte Laufzeit von zwischen 15 und 25 Jahren gebunden. Die Zielsetzung ist es hierbei neben Renditen aus den Mieteinnahmen die Immobilie nach einer gewissen Zeit mit einem Wertzuwachs zu veräußern. Der Gewinn wird daraufhin an alle Anleger des Fonds ausgezahlt. Die Mindesthöhe der Anteile liegt dabei für gewöhnlich bei etwa 10.000 EUR. 

Für beide Arten der Immobilienfonds besteht ein gewisses Risiko. So können bei offenen Immobilienfonds Schwankungen im Kurs häufig vorkommen. Ganzheitlich betrachtet gelten diese jedoch als gefestigter als Aktien von Immobilien. Geschlossene Fonds führen häufig zu höheren Renditemöglichkeiten, sind dagegen aber risikobehafteter. Aufgrund des höheren Mindesteinsatzes und Risikos wird diese Art des Immobilienfonds nur erfahrenen Anlegern empfohlen, die zudem ein gewisses Grundvermögen besitzen. Folglich gelten offene Fonds aufgrund der Flexibilität und des geringeren Risikos als prädestiniert für Anleger ohne große Erfahrung, auch mit wenig eingesetztem Vermögen. 

Immobilienaktien

Als weitere Option der Kapitalanlage zählt der Erwerb von Immobilienaktien. Diese werden am Wertpapiermarkt gekauft und gehandelt. Grundsätzlich handelt es sich dabei um Firmenanteile an Immobilienunternehmen. Diese erzielen ihre Gewinne aus dem Handel mit Immobilien sowie generierten Mieteinnahmen. 

Durch ein Investment in Immobilienaktien können die beiden Formen einer Aktien- bzw. Immobilienkapitalanlage verbunden werden, ohne dass eine Immobilie erworben werden muss. Vorteilhaft beim Aktiengeschäft ist, dass diese fortdauernd gehandelt werden können, ohne längere Laufzeiten beachten zu müssen. Daneben kann eine Aktie ohne festgeschriebenes Mindestkapital erworben werden. Für das Handeln mit Aktien sowie die Entscheidung für eine passende Immobilienaktie ist eine gewisse Grunderfahrung gefragt, da diese im Gegensatz zu den Immobilienfonds, vom Anleger selbstständig gesucht und erworben werden muss. Neben der Aktienmarktkenntnis empfiehlt es sich, Portfolio des potenziellen Unternehmens zu begutachten, und nach klassischen Immobilienkriterien zu bewerten. Prüfen Sie, in welcher Lage sich die Firmenimmobilien befinden und wie gefragt der Standort ist.

Das Risiko der jeweiligen Immobilienaktie steht auch hier für gewöhnlich im direkten Bezug zum möglichen Gewinn. Bewährte und gefestigte Immobilienunternehmen sind zwar im Kurs beständiger, der Wertzuwachs entwickelt sich jedoch in der Regel langsamer. Wohingegen Immobilienaktien von neuen oder kleineren Gesellschaften eine größere Kursschwankung und damit ein höheres Risiko aufweisen, können hierbei bessere Gewinne und Rendite erzählt werden. Der Immobilienaktienhandel unterliegt den gewohnten Schwankungen im Aktienkurs. Aufgrund des höheren Risikos sind diese zur Sicherung der Altersvorsorge nicht geeignet.

Crowdinvesting

Die Finanzierungsform des Crowdinvesting stellt eine weitere Möglichkeit dar, sein Vermögen in Immobilien anzulegen. Diese Anlageform ist jedoch noch nicht allzu flächendeckend bekannt, unterfährt jedoch einen enormen Aufschwung, gerade in Bezug auf die Immobilienbranche. Die Crowd (engl. „Masse“) kann über eine Plattform im Internet gemeinsam mit unzähligen anderen in Bauprojekte investieren. Hierbei handelt es sich um die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen oder des Neubaus von größeren Immobilienprojekten wie Hotelanlagen. Die Renditemöglichkeiten liegen dabei etwa zwischen 5 % und 7 %. Der Einstieg in diese Anlageform kann für gewöhnlich bereits mit 100 EUR erfolgen.
Diese Form der Kapitalanlage eignet sich, um sein Anlagevermögen nicht nur auf einzelne Projekte zu verteilen, sondern der Aufbau eines ganzen Anlageportfolios ist damit bestens möglich. Durch die Verteilung des Risikos auf viele einzelne Projekte kann dieses reduziert werden. Als weiterer Vorteil des Crowdinvestments zählt die Transparenz. Im Gegensatz zu klassischen Immobilienfonds erhalten Sie als Investor einen klaren Überblick, in welche Immobilien die Geldanlage investiert wird. Darüber hinaus werden Daten & Informationen zum Objekt geteilt und sind durch den Anleger einsehbar. In der Regel wird eine kurze Laufzeit von max. 3 Jahren vereinbart. Dieses Modell ist gerade für Kleinanleger prädestiniert, da weder feste Vorgaben für die Anlagenhöhen noch langfristige Bindungen bestehen. Für Menschen ohne große Vorerfahrung im Immobilienbereich ist somit ein Immobilieninvestment mit kleinen Beträgen möglich. Dennoch besteht ein Restrisiko des Verlustes.

Vorteile der Immobilienkapitalanlage

Jede Art der Kapitalanlage bringt diverse Vor- und Nachteile mit sich. So ist ein beständiger Vorteil der Immobilienkapitalanlage, dass diese eine Souveränität und Ungebundenheit in Bezug auf das jeweilige Inflationsniveau erzeugt. Sollte der Wert des Geldes sinken, so hat dies im Gegensatz zu regulären Aktienanteilen, keinen großen Effekt auf das Vermögen. Durch eine zunehmende Inflation würden beispielsweise ebenfalls die zu erwarteten Mieteinnahmen wachsen. 

Ein weiterer Vorteil ist, dass durch die Vermietung der Wohneinheiten das durch die Bank gewährte Darlehen ausgeglichen wird und gleichzeitig Vorteile in steuerlichen Festsetzungen möglich sind. Wird die Immobilie durch den Eigentümer selbst genutzt, so besteht nicht die Gefahr, dass die monatlichen Kosten durch höhere Monatsmieten steigen.

Auch für Kleinanleger ist die Immobilienbranche in Bezug auf Wertanlagen attraktiv. Durch indirekte Investitionen kann auch mit geringem Kapital in vielversprechende Immobilien investiert werden. 

Nachteile der Immobilienkapitalanlage

Bei der Wahl einer klassischen Form der Kapitalanlage im Immobilienbereich wird die geringe Flexibilität nachteilig angesehen. So lohnt sich in vielen Fällen der Einsatz des Geldes erst nach einem längeren Zeitraum. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren sorgt so u. a. für höhere Kosten, wenn die Kapitalanlage frühzeitig aufgelöst und veräußert werden muss.

Die generelle Preisentwicklung mit stetig wachsenden Kaufpreise führt zudem zu geringeren Renditemöglichkeiten in gefragten Lagen. Fällt die Entscheidung bei dem Kauf einer Immobilie in weniger gefragten Gegenden beachtet werden, dass dementsprechend mit einer niedrigeren Nachfrage zu rechnen ist. Dies würde zu niedrigeren Mieten und folglich Mieterlösen führen. Auch der anfallende Aufwand (zeitlich oder finanziell) durch die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie sollte in jedem Fall berücksichtigt werden. 

Fazit

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass bei der Wahl des passenden Anlagekonzeptes vorab gründlich recherchiert werden sollte. Prüfen Sie, welche Anlageform für Ihre Erfahrung und Situation die beste ist. Bei der Entscheidungsfindung in Bezug auf die Auswahl der passenden Immobilie, sollten Sie ebenfalls besonders gründlich sein. Von Experten wird in allen Anlageformen empfohlen, das zu investierende Vermögen in verschiedene Projekte anzulegen und somit das Risiko eines Totalverlustes zu verhindern.